Nueva Ley hipotecaria: transparencia y mayor protección jurídica para los consumidores

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Antes del comienzo de este verano, concretamente el 16 de junio, entró en vigor la nueva Ley de los contratos de crédito inmobiliario, redactada con el objetivo de dar mayor protección jurídica al consumidor frente a las entidades financieras, principalmente, en materia de transparencia y comprensión de los contratos hipotecarios y de las cláusulas que los componen. Con esta ley hipotecaria también se pretende repartir los gastos de una manera más equitativa entre los clientes y los bancos.

La nueva norma es igualmente importante porque ha concluido, después de tres años, la transposición a la legislación española de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. ¿En qué se traduce? La ley europea recoge una serie de derechos que asisten al consumidor antes y después de la compra de una vivienda, entre ellos se encuentra la dación en pago. En España, esta potestad solo se aplicará de manera voluntaria y si lo acuerdan el prestatario y la entidad bancaria.

Ya está operativa, pero no todo el mundo se regula por esta ley. Y es que, los beneficios recogidos en la Ley de los contratos de crédito inmobiliario no se aplicarán a las hipotecas firmadas con anterioridad a su entrada en vigor. Sin embargo, puede acogerse a los cambios de la norma en los aspectos relativos a la novación (una modificación que se realiza sobre algún punto de préstamo hipotecario, acordada después de la firma) y a la subrogación de los préstamos (mejorar las condiciones de un préstamo al cambiar de banco, por ejemplo). Además, las entidades prestamistas deberán informar al deudor de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

Beneficios para los consumidores

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario amplía la protección de los consumidores en distintos aspectos que han resultado, digamos, “conflictivos” en los últimos años.

El primer beneficio para las personas interesadas en contratar una hipoteca es la eliminación de las cláusulas suelo. El texto legislativo prohíbe, asimismo, la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable.

Se han incrementado los plazos para la ejecución hipotecaria. Los bancos solo podrán poner en marcha este procedimiento que llega al embargo de la vivienda, en el caso de que las cuotas impagadas superan el 3% del capital concedido, o no se han abonado 12 cuotas mensuales. Todo esto si las deudas se registran en la primera mitad de vigencia de la hipoteca. Si tienen lugar en la segunda mitad, la cantidad adeudada debe ser superior al 7% del capital prestado, o 15 plazos mensuales impagados.

El préstamo hipotecario se podrá subrogar con mayor facilidad al haberse eliminado la comisión que se aplicaba al cliente cuando decidía cambiar el préstamo de un banco a otro, y que oscilaba entre 0,25% y el 1%. Y el coste lo asumirán las dos entidades entre las que se realice el traspaso con instrumentos de compensación.

La amortización de la hipoteca también se abarata. Así, la nueva norma establece que el deudor puede reembolsar de forma anticipada, total o parcialmente, la cantidad adeudada por el préstamo. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa de la amortización que no puede exceder de un mes. El prestatario tiene derecho a una reducción del importe total del crédito que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de la extinción de la hipoteca. En concreto, las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo no pueden superar el 2% del capital abonado durante los 10 primeros años y el 1,5% el resto del periodo del préstamo. Cuando las hipotecas son a tipo variable, las comisiones no pueden exceder el 0,25% del capital adelantado durante los tres primeros años, o el 0,15% de los cinco primeros.

Sobre los intereses de demora, la nueva Ley establece que en el caso de un préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será de 3 puntos porcentuales a lo largo del período en el que resulte exigible.

Si el prestatario está interesado en pasar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo, la comisión a aplicar no puede superar el 0,15% del capital adelantado durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo. Después, la entidad no tendrá derecho a exigir más comisiones. Esta limitación es aplicable tanto si el cambio se realiza por novación como mediante subrogación con otro banco.

En cuanto a la novación de las hipotecas, los deudores pueden cambiar, sin que le cobren comisión, las condiciones firmadas en su contrato si no están conformes con ellas.

Obligaciones de los bancos

Después de repasar cuáles son los beneficios que pueden disfrutar los consumidores, ahora toca explicar qué obligaciones tienen los bancos. En primer lugar, los gastos generados por la formalización de las hipotecas (notaría, gestoría, registro…) serán asumidos por las entidades bancarias, al igual que el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). El prestatario solo deberá hacer frente al pago de la tasación, pero podrá elegir libremente a los tasadores. Por su parte, los bancos están habilitados para investigar la solvencia de los solicitantes del préstamo hipotecario antes de decidir su concesión.

Aunque las entidades pueden seguir cobrando una comisión de apertura en el momento de formalizar el préstamo hipotecario, ya no tienen permitido imponer a los clientes la contratación de un seguro u otro producto como condición para que se les conceda una hipoteca. La nueva Ley sí deja que los bancos apliquen rebajas en los tipos de interés si las personas interesadas en contratar un préstamo hipotecario con ellos adquieren productos como un seguro de automóvil, de hogar…

Transparencia

Uno de los puntos fuertes tanto de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, como de la Directiva europea, es la transparencia en la información aportada por las entidades financieras en torno a la contratación de las hipotecas, con el fin de proteger a los consumidores. Las normas de transparencia y de buenas prácticas están recogidas en el Capítulo II de la Ley.

Entre las exigencias a la banca destaca la obligación de detallar de manera completa y clara todos los costes repercutidos en los préstamos hipotecarios. Esta información la recoge la Tasa Anual Equivalente (TAE), indicador que deben conocer los consumidores porque es el que hay que tener en cuenta para comparar las hipotecas ofrecidas por las distintas entidades y elegir la que más le conviene. En este sentido, comentar que os profesionales de IG Asesores pueden ayudar a realizar el cotejo y así ayudar a tomar una decisión.

Diez días antes de la firma del préstamo hipotecario, los bancos están obligados a enviar a los futuros prestatarios un borrador del contrato para que puedan leerlo detenidamente y consultar sus dudas. Asimismo, previamente a la rúbrica de la hipoteca, deben acudir en dos ocasiones al notario que ellos mismos elijan para que éste pueda asegurarse de que entienden lo que van a firmar. En la primera visita, el funcionario realizará un test de comprensión al futuro deudor y reflejará la información obtenida en un acta notarial. En una de las dos citas no deberá estar presente la entidad bancaria. Esta última medida responde al objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición toda la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar. Destacar que los servicios del notario serán gratuitos para el cliente.

La nueva Ley atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, que tiene que aclarar todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato. Debe corroborar, igualmente, que tanto los plazos como los demás requisitos exigidos para autorizar en escritura pública el convenio de préstamo hipotecario, cumplen con el principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia.

 

 

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