¿Qué es un contrato de arrendamiento rústico? ¿Cómo funciona?

Casa rural

El desarrollo industrial de Bizkaia supuso una relegación del mundo rural, pero en los últimos años, la sensibilización medioambiental y la cada vez mayor demanda de productos ecológicos ha despertado el interés por los negocios agropecuarios. Sin embargo, hay muchas personas interesadas en el tema que no cuentan con fincas rústicas familiares y por ello deben recurrir al alquiler y a los contratos de arrendamiento rústico ¿pero en qué consisten y cómo funcionan?

En Bizkaia, al igual que en el resto de territorios de Euskadi, los arrendamientos rústicos tienen particularidades propias recogidas en el Fuero Civil. Tal como se recoge en la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, donde se señala que los arrendamientos rústicos serán objeto de una regulación especial con motivo de las “características especiales” que poseen en la tradición vasca.

En el artículo 13 de la citada norma se explica que en los siglos XIX y XX los arrendamientos rústicos se extendieron mucho por los caseríos vascos y tenían carácter indefinido, salvo en casos de falta de pago de la renta. Las leyes dictadas sobre este extremo por el poder central pusieron muchas veces en peligro estos arrendamientos que, cuando se trata de caseríos, tienen la particularidad de unir la ocupación de una vivienda con el disfrute de unas tierras de labor, por lo común anejas. Esto confiere a los alquileres de caseríos vascos “caracteres propios”, quizá más próximos a los censos, que mantienen su peculiaridad.

¿Qué se entiende por contrato de arrendamiento?

En la actualidad se está elaborando una normativa propia en Euskadi, pero mientras se termina de redactar y aprobar, se está aplicando la ley estatal 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, modificada mediante la Ley 26/2005, de 30 de noviembre.

Esta ley considera alquileres rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Los convenios se rigen por lo expresamente acordado por el arrendador y el arrendatario, siempre que no se oponga a la ley citada. Quedan además sujetos al Código Civil y los usos y costumbres aplicables en cada Comunidad Autónoma, como los recogidos en el Foro Civil de Bizkaia.

No se consideran arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular.

Están asimismo excluidos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos:

- Los alquileres que por su índole sean solo de cultivos de temporada.

- Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.

- Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.

- Aquellos cuya finalidad principal sean el de aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario; aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos; la caza; explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado; cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.

- Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en manos comunes. Se rigen por normas específicas.

La Ley sí permite la compatibilidad de diversos arrendamientos rústicos en una misma finca, siempre que cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales. En el artículo relativo a la compatibilidad de arrendamientos se señala además que, salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos usos de otra naturaleza, como la caza.

Formalización de los contratos de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento deben constar por escrito y las partes contratantes pueden obligarse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán imponer la constitución del inventario de los bienes arrendados. Cuando no exista pacto entre las partes, y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.

Los arrendamientos de explotación deben ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que la integran, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato, recoge la Ley.

Los contratos formalizados en Euskadi se inscriben en el Registro Especial de Arrendamientos Rústicos del País Vasco.

Los alquileres de fincas rústicas tienen una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen un intervalo menor.

Para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, el arrendador deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años más. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la cancelación del convenio.

Derechos del arrendatario

El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a elegir el tipo de cultivo que desea llevar a cabo y se considerarán nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias.

Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación del destino o suponga mejoras extraordinarias, solo podrá hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de la normativa comunitaria y de las normas legales o reglamentarias pertinentes, señala la Ley.

En el arrendamiento de una explotación, el arrendatario goza igualmente de plena autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, y asume la obligación de conservar la unidad orgánica de la explotación y de efectuar, a la terminación del arriendo, su devolución al arrendador.

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