Derechos y deberes en los arrendamientos urbanos

Fachada edificio ciudad

La duración del contrato de arrendamiento, su prórroga y la fianza son algunos de los aspectos que más preocupan a aquellas personas interesadas en alquilar una vivienda.

El acceso a una vivienda en régimen de alquiler se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos en los últimos años, dadas las grandes dificultades que encuentran para ello. En un post anterior nos centrábamos en los arrendamientos rústicos y ahora le toca el turno a los arrendamientos urbanos.

La renta en las ciudades está regulada por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que distingue dos tipos de alquiler: de vivienda y de inmuebles para uso distinto al residencial -con carácter comercial, industrial, docente…- Esta norma registró una modificación en 2013, mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, con el objetivo de flexibilizar el mercado del alquiler en un contexto en que se unió la falta de viviendas alquilables con una demanda en alza debido a la crisis económica.

Los cambios en la legislación se centraron en algunos de sus aspectos más importantes como son la duración del arrendamiento y el plazo para la recuperación del inmueble por parte del arrendador, con el fin de destinarlo a residencia permanente. En el País Vasco, el alquiler también está sujeto a una normativa propia, la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda. Ésta obliga a inscribir todos los convenios de arrendamiento en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma de Euskadi (Bizilagun).

Por su parte, el Código de la vivienda del País Vasco recoge que aquellas personas particulares, profesionales o empresas que alquilen viviendas o edificios, deben suministrar a los arrendadores el Certificado de Eficiencia Energética y la Etiqueta Energética indicativa de la calificación obtenida. Asimismo, es necesario conocer de antemano cuánta energía consume el inmueble a arrendar.

Periodo del contrato de arrendamiento

La duración del alquiler de una vivienda se pacta libremente por el casero y el inquilino. Si ésta es inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, deberá prorrogarse por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de tres años, salvo que el inquilino manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del convenio o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Hasta la publicación en el BOE de la Ley 4/2013, el plazo de los contratos de alquiler se extendía hasta los cinco años. Si en el acuerdo no se indica su periodo de vigencia o este es indeterminado, se entenderá que el arrendamiento se celebra por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, transcurrido el primer año de duración del mismo, el casero comunica al inquilino que tiene necesidad del inmueble para destinarlo a residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. El aviso al arrendatario debe realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Si transcurren tres meses desde la extinción del convenio o el desalojo de la casa, y el arrendador o sus familiares no ocupan el inmueble -salvo que no lo hagan por causas de fuerza mayor-, el inquilino podrá optar, en el plazo de treinta días entre:

- Volver a ocupar la vivienda por un nuevo período de hasta tres años y con una indemnización por los gastos ocasionados por el desalojo.

- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de alquiler que quedara por cumplir hasta completar tres.

Prórroga y desistimiento del alquiler

Si en el momento de vencer el convenio de arrendamiento -una vez transcurridos como mínimo tres años de duración-, o de cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, se mantendrá vigente durante un año más.

El inquilino podrá poner fin al convenio siempre que hayan transcurrido al menos los seis primeros meses del arrendamiento. Debe comunicar necesariamente la decisión al propietario con una antelación mínima de treinta días.

Fianza, obligatoria

En el momento de formalizar el contrato de alquiler, tanto de una vivienda como de inmuebles para otros usos, el arrendatario está obligado a abonar una fianza, tal como establece la Ley 29/1994. La cuantía mínima exigida es de una mensualidad de la renta inicial, en el caso de viviendas, y de dos en los de uso distinto al residencial. El propietario de la finca puede exigir un depósito superior al estipulado como garantía adicional. Eso sí, el importe será pactado por ambas partes.

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el alquiler se prorrogue, el casero podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta ser equivalente a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Los arrendadores están obligados a entregar la fianza, en metálico, de los contratos suscritos a partir del 26 de septiembre de 2015, tal y como dispone el artículo 54.1 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda. Para tramitar el depósito deben acudir a los Servicios Bizilagun de cada uno de los territorios de la Comunidad Autónoma Vasca. Los depositarios deben además entregar al inquilino una copia de la documentación justificativa de la entrega del dinero en el plazo de un mes, a contar desde su ingreso. Este depósito será gratuito y no generará intereses a favor de los arrendadores.

Una vez extinguido el convenio de alquiler, y previa solicitud del arrendador, Bizilagun devolverá la fianza en el plazo máximo de tres meses. El arrendatario deberá presentar previamente una solicitud acompañada del resguardo de depósito y de la copia del contrato.

Pago de la renta

El importe del alquiler se acuerda libremente entre el arrendador y el inquilino. La forma de pago es igualmente libre, aunque lo más habitual es establecer una renta anual y abonos mensuales por anticipado. Los periodos de cobro pueden pactarse entre las partes. Si el abono se realiza en metálico, el propietario del inmueble debe entregar al inquilino un recibo de confirmación.

La Ley 29/1994 establece que, durante la duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador cuando se cumpla cada año de vigencia, y en los términos pactados por ambas partes. La puesta al día se realizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC, tomando como mes de referencia para la primera revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

¿Y qué pasa cuando la/s personas que alquilan la vivienda no pagan? En caso de impago del alquiler por parte del arrendatario la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha acortado los plazos y procedimientos judiciales para que el propietario pueda recuperar su vivienda. La norma establece en la actualidad que el secretario judicial, tras la admisión de la demanda, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble o pague su deuda.

Por qué se puede suspender el contrato

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones recogidas en el convenio de alquiler dará derecho a promover su suspensión si no se corrigen las infracciones.

Entre las causas que pueden llevar al cese del contrato por parte del arrendador están:

- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

- El subarriendo o la cesión del inmueble sin consentimiento del arrendador.

- Causar daños en la vivienda o realizar obras sin permiso.

- Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

- Dejar de ser la vivienda habitual de la persona inquilina, de su cónyuge o de los descendientes que dependan de ella.

Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por:

- La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al inquilino.

- La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Un cambio efímero en la ley

El 14 de diciembre de 2018, el Gobierno central aprobó un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta reforma, según explicaban sus responsables, tenía como objeto fortalecer los derechos del inquilino para hacer frente al incremento de los precios y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles. Entre las disposiciones incluidas figuraba la ampliación del plazo mínimo del contrato de alquiler de 2 a cinco años, y la limitación de las garantías adicionales a la fianza a dos mensualidades, excepto en casos de contratos de larga duración. Este Real Decreto-ley 21/2018 quedó derogado tras ser rechazado el 22 de enero de 2019 por el Congreso de los Diputados. De manera que hay contratos que están vigentes bajo esa breve normativa y el resto, tal y como hemos contado, por la normativa reestablecida.

En IG Asesores podemos ayudar tanto a arrendadores como a arrendatarios a realizar los trámites necesarios para que el alquiler de la vivienda, y la futura rescisión del contrato, se lleve a cabo de forma correcta y sin sobresaltos.

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